新房二手房成交量双双下跌 买房人该怎么选？
时间:2016-10-20 11:08:57 “抗癫路上2018”医疗扶贫癫痫救助， 新房二手房成交量双双下跌 十月上半月仅一项目取证
楼市急转直下 买房人该怎么选？
火热的楼市金九银十，因9月30日出台的收紧调控新政戛然而止。由于网签数据的滞后性和买卖双方在政策出台后的博弈，新政对于房价的影响暂时还未从数据上显现，但成交量，已经出现明显下滑。
多家机构数据统计显示，北京市场二手房和新房在10月的网签量都已开始回落。在新房市场，率先与成交量同时下滑的是市场的供应量，入市项目减少，一些原本计划开盘的项目推迟了开盘计划。而在对政策最为敏感的二手房市场，买卖双方心理已经开始发生变化。可以说，无论是新房还是二手房，买卖双方都已进入了新政后的博弈期，北京楼市是否会伴随北京的天气一起入冬？持续了两年的价格上涨周期将结束在几月？
二手房
买卖双方陷入观望
成交量下降明显
北京楼市起伏的每一次，几乎都从二手房开始。
由于买卖几乎都是个体决策，二手房买卖双方对于楼市调控政策的变化一直最为敏感，楼市的每次风吹草动，都会引起买卖双方心理微妙的变化。朝阳区团结湖某中介门店的中介人员小纪向《广厦时代》透露，最近他站在门店门口招揽客户，偶尔有一个路人停下来与他沟通，首先问的都是，“房价降了吗？”
小纪表示，除了路人都在关心房价是否已经开始下降外，他上个月接触的一些意向客户也都在密切地关注着最近的价格走势。“这个月，想卖房子，说辞完全不一样。”小纪介绍道，9月份，他手里如果拿到一套符合买方需求的房子，他给买家打电话的主题就是一个字“催”，催买家快来看房、催买家确定意向、催买家交定金把房子定下来。“如果晚了一步，卖家很有可能就会涨价，或者其他经纪人的客户就会买下来。”而新政出台后的10月，他的工作已经变成了“劝”，劝卖家价格稍微松动些，劝买家尽快做出决定，劝双方不要观望。
在小纪看来，新政对于二手房影响最大的就是首付比例的提高。根据930新政的规定，购买首套普通住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通贵州看癫痫病的医院哪里效果好自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。小纪表示，这对于二手房买家影响巨大。因为避税、评估价格和贷款等原因，他此前经手的客户，很少有首付比例真的在30%的，购房人基本都要准备40%-50%的首付，而新政调整后，这个首付比例就更高了，对于一些本就凭举家之力购房的客户，首付比例的提升难以承受。
买卖双方的博弈，率先体现在成交量的下滑上。根据据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上半月，北京全市二手住宅共网签7386套，与9月上旬相比大幅下降了41%。剔除国庆长假影响，节后的8天里，北京二手住宅共网签了7177套，日均网签897套。而在9月，北京全市的二手住宅网签量为30516套，日均网签1017套。节后日均网签量较9月下降了11.8%。
单看网签量，还有一定滞后性，毕竟现阶段的网签更多的是930新政以前的成交。另两项数据则更有说服力。10月上半月，我爱我家新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%，新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，新增买卖房源量环比增加、新增买卖客户量减少，说明市场买卖双方的博弈角色正在发生转变，客户购房意愿降低，市场需求正在减少，交易热度正在下降，客户已从930之前的恐慌购买状态走出。10月份开始北京癫痫病发作有什么症状二手房市场交易量将出现明显回落，房价也将企稳。
中原地产首席分析师张大伟也表示，10月，中原地产二手房门店的到访量相比此前下降了三四成，虽然网签尚未完全反映新政后的市场情况，但8、9月的高温趋势已经出现了改变，预计真正的价格变化11月就会出现。
新 房
入市节奏放缓 成交量供应量双跌
在二手房买卖双方展开博弈时，新政后的新房市场开始陷入沉寂。
中原地产研究中心统计数据显示：930政策落地后，北京楼市成交开始放缓，新建商品房住宅剔除自住房等，合计签约1312套，相比9月份同期的2363套下调了45%。
据亚豪君岳会统计数据显示，10月第二周(10月10日-10月16日)北京商品住宅市场仅有两个项目入市，即远洋·菲慕8号、北京时代广场两个商办项目。两项目共新增281套，预售许可面积1.4万平方米。10月截至16日，半月有余仅有7个项目入市销售，而上月同期的入市项目个数则多达14个。
北京市住建委网站公开信息也可以查到，截至10月19日，仅有阳光华庭和昭泰典尚家园取得预售许可证，其中阳光华庭为阳光城通州台湖自住房项目，位于朝阳孙河的昭泰典尚家园即景粼原著是10月唯一一个取得预售许可证的商品房项目。
昌平某纯新盘项目，本计划11月底开盘，销售已经驻场培训多时，但近期已经全部撤出至另一项目。该项目销售人员透露，该项目开盘时间已经无限期延长，最快也要到2017年。目前对于前期累积客户的回复，一律是等候通知。该销售人员表示，她手里的客户已经出现了流失，一些客户本来就是被前段时间的购房热潮带入楼市，本来就有些犹豫。新政出台叠加上开盘时间的无限延后，她也无法判断最终这些客户会剩下多少。
亚豪机构市场总监郭毅分析认为，新一轮政策收紧调控之后，北京商品住宅成交量应声而降，首套及二套首付成数的提高，以及普宅与非普宅的区分，使得几乎所有新房项目均受到影响，大量有意向甚至已下定的客户面临首付额度的提升，不得不重新调配资金或是暂缓购房。受此影响，进入10月之后成交量出现下滑，预计这一成交低迷的状况也将延续至10月全月直至整个四季度。
郭毅分析，受到新政影响，市场预期改变，转签周期增长，成交量持续下滑。尤其是土地市场当中增加自住房供应，以及“限地价、竞房价”规则的重提，使得未来市场当中低价位楼市占比增多，对整体房价水平将起到稀释作用，因此从中长期来看，在短暂触顶之后，房价涨幅将进入回落周期。
不过郭毅同时认为，对于纯商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型楼盘仍是其为数不多的选择。
对于未来供应量的发展趋势，郭毅表示，新政之后，首付提升使得大量项目面临重新筛选意向客户，因此不得不推迟入市；另外新政当中“限制涨价”的条款也使得近期新增预售骤减。受到主动与被动两方面的影响，新政之后北京住宅市场供应急剧减小，预计10月入市量或将创造近期新低，而这一趋势也将延续至年底。
贷 款
首付比例提高 首套房贷款主流利率仍是八五折
虽然此轮调控政策针对非普通住宅，在首付比例上进行了大幅调整。二套非普通住宅最低70%的首付重创高端改善和豪宅市场，但对于纯刚需购房人，业内普遍认为影响不大。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京调控政策下，对于刚需来说，影响不大，新建商品房住宅纯商品房部分有22%是普通住宅，叠加自住商品房，合计普通住宅比例为52.9%。这也就意味着一半以上的购房人，购房首付比例不会遭遇大幅提高的情况。
对于刚需人群最关心的房贷问题，《广厦时代》调查发现，目前各银行已经在按照新政执行贷款政策，对于刚需置业首套房贷款利率依然友好。专业贷款机构伟嘉安捷介绍，目前包括农行、工行、浦发在内的6家银行已经针对新政出台了具体的执行细则。而兴业银行针对首套与二套房的首付比例相对于其他银行更为严格，首套房普通住宅为40%，二套房为50%。二套房普通住宅首付比例为60%，非普住宅为70%。而其他各家银行在执行细则中均与政策保持一致，首套房普通住宅为35%，非普住宅为40%，二套房普通住宅为50%，非普通住宅为70%，其中非普通住宅的认定标准以地税标准为准，对于9月30日后网签的客户，将统一按照新政执行。
利率方面，目前浦发银行对于贷款额在100万以下的客户，给予的最低折扣为88折，而贷款额在100万以上的客户，利率能够做到85折。而其他银行针对首套房资质较为优质的客户，能够给予的最低折扣为85折。此外，在放款和批贷的速度上，目前各家银行均能保持比较正常的节奏，商业贷款的放款周期在7—15个工作日左右，而公积金贷款也在15—22个工作日，临近年底时，各家银行针对房贷的额度较为充裕。
据某股份制银行个贷经理透露，前段时间由于成交量较高，业务量信阳市最专业治疗癫痫病的权威医院大，银行批贷速度也相应放缓。通过中介公司办理贷款，大都会集中一批后集中办理，贷款办理周期则更长。新政出台后业务量减少，速度也会相应加快，如果购房人希望尽快处理好，也可以签署授权协议，直接与银行对接，这样办理速度会有所加快。文/门庭婷
